Hoeveel bedrijfsverzamelgebouwen hebben we nog nodig?
In de afgelopen vijf jaar is een recordhoeveelheid kleine bedrijfsunits gebouwd. Door de groei van het aantal kleine bedrijven hebben de bouwvolumes een historische piek bereikt. Terwijl de markt nu lijkt te verzadigen, liggen er in Nederland nog altijd talloze nieuwe bouwplannen op de plank. Hierdoor ontstaat meer risico op leegstand. Daarnaast komen veel andere bedrijven met groeiplannen in de knel, omdat er voor hen steeds minder bouwkavels beschikbaar zijn.
“Een paar jaar geleden waren kleine bedrijfsunits zo verhuurd of verkocht”, zegt Jan Pieter Woerekom van NVM Business makelaar Rozenhage, actief in de regio Tiel. “De vraag van bedrijven en investeerders is er nog steeds, maar is lager dan voorheen. Het kost meer moeite om bedrijfsunits te verhuren of te verkopen, maar toch zien we dat er nog altijd veel bedrijfsverzamelgebouwen bij komen.”
De toename van kleine bedrijfsunits hangt sterk samen met de groei van het aantal kleine bedrijven dat behoefte heeft aan huisvesting. Volgens het CBS kwamen er in de afgelopen tien jaar meer dan 600.000 zzp’ers bij. Ook het aantal microbedrijven met twee tot tien werknemers groeide flink. Tijdens corona nam de vraag extra toe door de snelle opkomst van webshops. Voor veel zzp’ers en kleine MKB’ers is een bedrijfsunit ideaal vanwege de combinatie van werkplaats, magazijn en kantoor. Maar ook de flexibiliteit in gebruik, door onder meer de kortlopende huurcontracten.
Ontwikkelaars konden nieuwe projecten gemakkelijk financieren, omdat de rente tot 2022 heel laag was. Van Woerekom: “In de praktijk is voor ontwikkelaars vaak helemaal geen bankfinanciering nodig. De meeste losse units worden voorafgaand aan de bouw vaak al verkocht aan relaties van de bouwer, waardoor de bouw eigenlijk al is voorgefinancierd.” De kopers van de units verkochten de ruimtes vaak door aan eindgebruikers of beleggers. Ook voor beleggers was de extreem lage rente een mooie kans op een hoog rendement en veel van hen zijn in kleine bedrijfsunits gestapt.
Bedrijfsunits: hoge opbrengsten per vierkante meter
Voor markpartijen zijn bedrijfsverzamelgebouwen erg aantrekkelijk. Zo is de opbrengst per vierkante meter hoog. In bedrijfsunits zit vaak een verdiepingsvloer, waardoor de verhuurbare of verkoopbare ruimte soms wel verdubbelt. Ook wordt de grond waarop de projecten staan optimaal benut. In tegenstelling tot reguliere bedrijfsruimten die juist veel buitenruimte nodig hebben voor bijvoorbeeld opslag of voor verkeersbewegingen en/of het parkeren van vrachtwagens.
Daarnaast zijn bedrijfsverzamelgebouwen snel en relatief goedkoop te bouwen. De bouweisen zijn doorgaans vrij laag, waardoor bijvoorbeeld de brandveiligheid in gevaar komt of er treden vroegtijdig lekkages op. Gemeenten hebben bovendien weinig regels of andere beperkingen voor de vestiging van bedrijfsverzamelgebouwen. Tegelijkertijd zijn de bedrijfsactiviteiten in bedrijfsverzamelgebouwen vaak niet goed zichtbaar, waardoor gemeenten extra geld en moeite kwijt zijn aan controle en handhaving.
Stijgend aanbod en verhoogd risico
Langzaam maar zeker komt echter een keerpunt in zicht. Verschillende makelaars van NVM Business merken dat de verkoop en verhuur van bedrijfsunits steeds lastiger wordt. Dat blijkt ook uit de cijfers. Het aanbod van bedrijfsruimten van 100 tot 300 m² is in twee jaar met 30 procent gestegen. Dat komt neer op een plus van ongeveer 100.000 m². In het kleinste segment, de zogenoemde ‘micro-units’ tussen 30 en 100 m², is het aanbod in twee jaar tijd zelfs verdubbeld.
Van Woerekom: “Beleggers moeten steeds vaker water bij de wijn doen. Ze laten hun huren zakken, sluiten kortere huurcontracten af of nemen genoegen met een huurder die ze eigenlijk niet voor ogen hadden”.
Door het ruimere aanbod gaat de verkoop van bedrijfsunits aan beleggers veel stroever. Vaak moeten de kopers die de units van de ontwikkelaar hebben gekocht hun vraagprijs verlagen, soms zelfs tot op het niveau van de kostprijs. Daardoor blijft er geen winst meer over. Een andere optie is om de units in de verhuur te zetten. Maar doordat bedrijven nu meer keuze hebben, duurt het langer voordat een geschikte huurder is gevonden.
Sinds een paar jaar zijn er ook veel kleine beleggers die vanwege het strengere fiscale regime voor beleggingswoningen hun woningbezit hebben verkocht en ervoor kiezen om in bedrijfsunits te investeren. “Zij hebben niet allemaal kennis van bedrijfsmatig vastgoed en dat kan tot onderschatting van risico’s lijden. Voor investeren in bedrijfsruimten is kennis, geduld en een sterk netwerk noodzakelijk”, benadrukt Van Woerekom.
Bron: NVM Business – Hoeveel bedrijfsverzamelgebouwen hebben we nog nodig?
